Cách Chuẩn Bị Tài Chính Để Mua Nhà Khi Mới Đến Mỹ

Chuẩn bị tài chính để mua nhà ở US tựu trung lại ở ba điều bạn kiểm soát được từ rất lâu trước khi gặp người cho vay: xây dựng điểm tín dụng, tiết kiệm khoản trả trước và chuẩn bị giấy tờ đầy đủ. Điều này đúng dù bạn có Số An sinh Xã hội hay chỉ có ITIN. Dưới đây là cách chuẩn bị, từng bước một, để khi nộp hồ sơ bạn làm điều đó từ một vị thế vững vàng.

Hầu hết người mới đến không bị từ chối khoản vay mua nhà vào ngày ký kết. Họ hụt hơi sớm hơn nhiều, vì nền tảng tài chính chưa được xây dựng, hoặc vì họ không bao giờ thấy mình đủ sẵn sàng để bắt đầu. Nền tảng đó hoàn toàn nằm trong tay bạn, và bạn có thể khởi động nhiều năm trước khi đưa ra lời đề nghị mua. Hướng dẫn này nói về việc chuẩn bị, không phải các thủ tục trong ngày ký kết. Khi bạn đã chuẩn bị xong và muốn xem điểm tín dụng đó biến thành khoản vay ra sao, bài viết đi kèm về việc từ thẻ tín dụng đến khoản vay thế chấp sẽ dẫn bạn đi hết con đường đó một cách chi tiết.

Bước 1: Xây dựng điểm tín dụng mà người cho vay muốn thấy

Người cho vay thế chấp muốn có bằng chứng rằng bạn đã từng vay và trả nợ một cách đáng tin cậy. Không có lịch sử tại US, bạn bắt đầu từ con số không, và cách phổ biến nhất để xây dựng nó là dùng thẻ tín dụng hoặc sản phẩm xây dựng tín dụng một cách có trách nhiệm: trả đúng hạn, mỗi lần đều vậy, và giữ số dư thấp hơn hẳn so với hạn mức. Lịch sử thanh toán đúng hạn là yếu tố quan trọng nhất trong điểm tín dụng ở US, chiếm khoảng 35% của điểm FICO (myFICO). Điểm tín dụng thường xuất hiện sau khoảng sáu tháng được báo cáo, rồi mạnh dần lên trong một hai năm. Toàn bộ cơ chế nằm trong bài cách xây dựng tín dụng từ con số không.

Nếu bạn có SSN, đây là con đường tiêu chuẩn để tiến tới khoản vay thông thường hoặc khoản vay FHA. Nếu bạn không có, chính lịch sử trả đúng hạn đó vẫn được tính cho khoản vay thế chấp ITIN (Bước 4).

Bước 2: Tiết kiệm khoản trả trước (và biết con số thật của bạn)

Cần tiết kiệm bao nhiêu tùy thuộc vào loại vay mà cuối cùng bạn sẽ dùng:

Nhìn tổng quát:

Ngoài khoản trả trước, hãy tiết kiệm thêm cho chi phí ký kết, thường nằm trong khoảng 2–5% giá mua của căn nhà (CFPB). Biến một "ngày nào đó" mơ hồ thành một con số cụ thể chính là điều khiến mục tiêu trở nên có thật. Các công cụ lập ngân sách và quản lý dòng tiền của YPA-FINANCE giúp bạn đặt ra con số đó và đạt được nó bằng chính ngôn ngữ của bạn.

Bước 3: Chuẩn bị giấy tờ đầy đủ

Đây là chỗ mà hồ sơ của người mới đến thường bị đình trệ nhất, nên hãy chuẩn bị từ lâu trước khi nộp đơn. Người cho vay thường muốn có:

Yêu cầu cụ thể khác nhau tùy người cho vay; đây là bộ giấy tờ thường gặp, không phải lời bảo đảm. Thu thập sớm là một phần của việc sẵn sàng, chứ không phải chạy nước rút vào phút chót.

Bước 4: Biết bạn đang chuẩn bị cho con đường nào (SSN hay ITIN)

Biết trước các yêu cầu sẽ định hình bạn cần tiết kiệm bao nhiêu và thu thập những gì, và đó chính là toàn bộ ý nghĩa của việc chuẩn bị:

Khi điểm tín dụng, khoản tiết kiệm và giấy tờ của bạn đều đã sẵn sàng, bước tiếp theo là đề nghị người cho vay phê duyệt sơ bộ đã được xác minh. Đó là khoảnh khắc công sức chuẩn bị của bạn được đền đáp, và là điểm kết thúc tự nhiên của quá trình chuẩn bị.

Lộ trình chuẩn bị

Nhịp độ của mỗi người mỗi khác, nhưng thứ tự thì hiếm khi thay đổi:

Đôi lời về hỗ trợ khoản trả trước

Nhiều tiểu bang và thành phố có các chương trình hỗ trợ khoản trả trước (DPA), và một số còn phục vụ người mua nhà lần đầu có thu nhập khiêm tốn. Điều kiện đối với người vay không có SSN khác nhau rất nhiều tùy chương trình, nên đừng vội cho rằng mình đủ điều kiện hay không đủ điều kiện. Hãy tìm hiểu kỹ quy định của từng chương trình cụ thể từ sớm, khi bạn vẫn đang tiết kiệm, và hỏi một cố vấn nhà ở được HUD phê duyệt, để mọi hỗ trợ được tính sẵn vào kế hoạch chứ không phải phát hiện ra quá muộn. Bạn có thể tìm một người qua công cụ tìm cố vấn nhà ở của CFPB.

Vài sai lầm khi chuẩn bị cần tránh

Một vài thói quen âm thầm kéo lùi người mới đến, và mỗi thói quen trong số đó đều có thể tránh được:

Câu hỏi thường gặp

Tôi cần điểm tín dụng bao nhiêu để sẵn sàng mua nhà?

Không có một con số kỳ diệu duy nhất, nhưng lịch sử trả đúng hạn của bạn càng mạnh và càng dài thì lựa chọn và lãi suất của bạn càng tốt. Hãy xây dựng nó bằng thẻ tín dụng hoặc sản phẩm xây dựng tín dụng được thanh toán toàn bộ mỗi tháng; thanh toán đúng hạn chiếm khoảng 35% của điểm FICO.

Tôi nên tiết kiệm bao nhiêu trước khi mua nhà với tư cách người mới đến?

Hãy dự trù cho khoản trả trước cộng với chi phí ký kết. Khoản trả trước dao động từ khoảng 3% (thông thường) hoặc 3.5% (FHA) cho người có SSN đến khoảng 10–20% cho khoản vay ITIN, cộng thêm 2–5% giá mua cho chi phí ký kết.

Tôi có thể chuẩn bị tài chính mà không có Số An sinh Xã hội không?

Có. Khoản vay thế chấp ITIN cho phép bạn dùng Mã số Thuế Cá nhân thay cho SSN. Loại này thường đòi hỏi khoản trả trước lớn hơn và nhiều giấy tờ hơn, nên hãy chuẩn bị cho điều đó khi bạn tiết kiệm và thu thập hồ sơ.

Tôi nên chuẩn bị trước những giấy tờ nào?

Thường là khoảng hai năm tờ khai thuế và lịch sử việc làm, phiếu lương gần đây, sao kê ngân hàng vài tháng, và đối với người vay bằng ITIN, lịch sử thanh toán ngân hàng và hóa đơn dịch vụ thay cho hồ sơ tín dụng dựa trên SSN.

Mất bao lâu để chuẩn bị tài chính xong?

Thường là một năm hoặc hơn, chủ yếu vì điểm tín dụng cần khoảng sáu tháng để xuất hiện và lâu hơn để mạnh lên. Việc tiết kiệm và chuẩn bị giấy tờ có thể chạy song song, nên bắt đầu sớm cả ba việc chính là điều rút ngắn thời gian chờ đợi.