Od karty kredytowej do kredytu hipotecznego: budowanie kredytu w USA od zera

Karta kredytowa i kredyt hipoteczny to dwa długi, z którymi najczęściej będziesz mieć do czynienia w USA, a działają niemal przeciwnie. Karta kredytowa jest niezabezpieczona, odnawialna i droga, ale to także sposób, w jaki budujesz historię kredytową, którą chce zobaczyć kredytodawca hipoteczny. Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony, rozłożony w czasie i stosunkowo tani. Możesz go dostać nawet z numerem ITIN i bez numeru ubezpieczenia społecznego. Ten przewodnik prowadzi drogą od jednego do drugiego.

Niemal każdemu, kto przyjeżdża do USA, mówi się dwie sprzeczne rzeczy: « unikaj długów » i « bez kredytu nie ruszysz z miejsca ». Obie są prawdziwe. Żeby je pogodzić, trzeba zrozumieć, że nie każdy dług jest taki sam, i że rozsądne korzystanie z karty kredytowej z czasem otwiera drzwi do kredytu na dom.

Dwa długi, z którymi najczęściej będziesz mieć do czynienia

Dług konsumencki w USA dzieli się na dwa sposoby. Dług zabezpieczony jest oparty na czymś, co kredytodawca może zabrać, jeśli przestaniesz płacić, na przykład na domu lub samochodzie. Dług niezabezpieczony opiera się tylko na twojej obietnicy spłaty. Osobno dług jest ratalny (pożyczasz raz stałą kwotę i spłacasz ją według harmonogramu) albo odnawialny (masz limit, który możesz wykorzystać, spłacić i wykorzystać ponownie).

Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony i ratalny. Karta kredytowa jest niezabezpieczona i odnawialna. Ta jedna różnica decyduje o całej reszcie.

Karta kredytowa:

Kredyt hipoteczny:

Karta wygląda na mały dług, a kredyt hipoteczny na duży. Ale ten mały zwykle jest drogi i to on decyduje, czy kiedykolwiek zakwalifikujesz się do dużego.

Jak naprawdę działają odsetki w każdym z nich

To różnica, która kosztuje ludzi najwięcej, a prawie nikt nie tłumaczy jej prosto.

Kredyt hipoteczny nalicza odsetki proste od malejącego salda i nie da się ich uniknąć. Odsetki liczone są od kapitału, który nadal jesteś winien, i wliczone w stałą miesięczną ratę, czyli « harmonogram amortyzacji ». Na początku większość raty to odsetki; później głównie kapitał, choć kwota raty się nie zmienia. Naliczają się od pierwszego dnia, ale oprocentowanie jest niskie.

Karta kredytowa kapitalizuje odsetki codziennie, ale tylko jeśli przenosisz saldo. Karta ma okres bezodsetkowy: jeśli spłacisz pełne saldo z wyciągu do terminu płatności, nie płacisz odsetek od nowych zakupów. Jeśli przeniesiesz choćby część salda, tracisz ten okres. Odsetki są wtedy naliczane codziennie od średniego salda i zaczynają naliczać się od nowych zakupów od dnia, w którym ich dokonujesz. Przy około 22% APR ta dzienna kapitalizacja szybko rośnie.

Zasada dla nowo przybyłych jest więc prosta i potężna: używaj karty co miesiąc i co miesiąc spłacaj ją w całości. Budujesz historię kredytową i nic za to nie płacisz. W chwili, gdy przenosisz saldo, karta zmienia się z darmowego narzędzia do budowania kredytu w twój najdroższy dług.

Co spłacić najpierw

Jeśli masz oba, spłać najpierw kartę kredytową. To prawie zawsze wyższe oprocentowanie, a jej spłata obniża też wykorzystanie kredytu, czyli jaką część limitu wykorzystujesz, co jest jednym z największych czynników twojej oceny. Kredyty hipoteczne są duże, długie i tanie, więc są na końcu listy. Spłacanie najpierw najwyższego oprocentowania nazywa się metodą lawiny, a możesz porównać ją z metodą kuli śnieżnej w naszym przewodniku kula śnieżna kontra lawina długów.

Jak karta kredytowa buduje kredyt potrzebny do hipoteki

Kredytodawca hipoteczny chce zobaczyć, że już pożyczałeś i niezawodnie spłacałeś. Bez historii w USA zaczynasz od zera, a karta kredytowa to najczęstszy sposób budowania od tego momentu. Czynniki, które wpływają na ocenę:

Jeśli nie kwalifikujesz się jeszcze na zwykłą kartę, karta zabezpieczona (wpłacasz zwrotny depozyt, który staje się twoim limitem) lub pożyczka budująca kredyt robią to samo, a obie raportują do biur kredytowych. U niektórych kredytodawców i usług terminowe płatności czynszu i rachunków też mogą liczyć się jako dane alternatywne. Ocena FICO zwykle potrzebuje około sześciu miesięcy raportowania, zanim się pojawi, a potem wzmacnia się przez rok lub dwa stałego korzystania. Pełny krok po kroku znajdziesz w jak zbudować kredyt od zera i naszym pełnym przewodniku po ocenie kredytowej dla imigrantów.

Kupno domu bez SSN: droga hipoteki z ITIN

Oto, czego większość przewodników nie mówi jasno: do uzyskania kredytu hipotecznego nie potrzebujesz numeru ubezpieczenia społecznego. Kredytodawcy oferujący hipoteki z ITIN przyjmują zamiast niego indywidualny numer identyfikacji podatkowej. Warunki różnią się w zależności od kredytodawcy i są typowe, a nie gwarantowane:

Ta historia to dokładnie to, co budowała twoja karta kredytowa. Hipoteka z ITIN nie jest osobnym, tajemniczym produktem. To ten sam cel osiągnięty tą samą drogą: kredyt zbudowany jednym w pełni spłaconym wyciągiem na raz.

Realistyczny harmonogram od zera do gotowości na hipotekę

To nie jest szybkie, ale to znana droga, a każdy krok zależy od ciebie.

Najczęstsze pytania

Czy potrzebuję karty kredytowej, zanim dostanę hipotekę?

Nie dosłownie, ale potrzebujesz historii kredytowej, a karta kredytowa to najczęstszy sposób jej zbudowania. Kredytodawca hipoteczny chce dowodu, że pożyczałeś i niezawodnie spłacałeś.

Czy mogę dostać hipotekę bez numeru ubezpieczenia społecznego?

Tak. Hipoteki z ITIN pozwalają użyć indywidualnego numeru identyfikacji podatkowej zamiast SSN, zwykle z wyższym wkładem własnym (często około 10–20%) i wyższym oprocentowaniem, oferowane głównie przez unie kredytowe i kredytodawców społecznościowych.

Czy mogę uniknąć płacenia odsetek od karty kredytowej?

Tak, od nowych zakupów, jeśli co miesiąc spłacasz pełne saldo z wyciągu do terminu. Przeniesiesz saldo, a stracisz okres bezodsetkowy i odsetki zaczną naliczać się codziennie.

Co spłacić najpierw, kartę kredytową czy hipotekę?

Kartę kredytową, w niemal każdym przypadku. Zwykle ma znacznie wyższe oprocentowanie, a jej spłata obniża też wykorzystanie kredytu, co pomaga ocenie.

Dlaczego odsetki od karty kredytowej są o tyle wyższe niż od hipoteki?

Hipoteka jest zabezpieczona twoim domem, więc ryzyko kredytodawcy jest niższe. Karta kredytowa jest niezabezpieczona, więc oprocentowanie jest wyższe, by zrekompensować to ryzyko.

Ile czasu zajmuje zbudowanie kredytu na hipotekę?

Ocena zwykle pojawia się po około sześciu miesiącach raportowania, a potem wzmacnia się przez rok lub dwa stałej, terminowej aktywności. Uzyskanie konkretnego kredytu zależy też od dochodu, wkładu własnego i kredytodawcy.