Jak finansowo przygotować się do kupna domu jako nowy imigrant

Finansowe przygotowanie do kupna domu w US sprowadza się do trzech rzeczy, nad którymi masz kontrolę na długo przed rozmową z bankiem: zbuduj zdolność kredytową, odłóż wkład własny i przygotuj dokumenty. Dotyczy to zarówno osób z numerem Social Security, jak i tych, które mają tylko ITIN. Oto jak przygotować się krok po kroku, abyś składając wniosek robił to z pozycji siły.

Większość nowych imigrantów nie zostaje odrzucona z kredytem mieszkaniowym w dniu finalizacji. Potykają się dużo wcześniej, bo brakowało fundamentów finansowych albo nigdy nie poczuli się wystarczająco gotowi, by zacząć. Te fundamenty masz całkowicie w swoich rękach i możesz zacząć je budować na lata przed złożeniem oferty. Ten poradnik dotyczy przygotowania, a nie mechaniki dnia finalizacji. Gdy skończysz przygotowania i zechcesz zobaczyć, jak ta zdolność kredytowa zamienia się w kredyt, towarzyszący artykuł o tym, jak karta kredytowa prowadzi do hipoteki, szczegółowo opisuje tę drogę.

Krok 1: Zbuduj zdolność kredytową, którą bank chce zobaczyć

Kredytodawca hipoteczny chce dowodów, że pożyczałeś i spłacałeś rzetelnie. Bez historii w US zaczynasz od zera, a najczęstszym sposobem jej budowania jest karta kredytowa lub produkt budujący kredyt używany odpowiedzialnie: płać terminowo, za każdym razem, i utrzymuj saldo znacznie poniżej limitu. Historia terminowych spłat to najważniejszy pojedynczy czynnik amerykańskiej oceny kredytowej, około 35% wyniku FICO (myFICO). Wynik zwykle pojawia się po około sześciu miesiącach raportowania, a potem umacnia się przez rok lub dwa. Cała mechanika jest opisana w artykule jak zbudować zdolność kredytową od zera.

Jeśli masz SSN, to standardowa droga do kredytu konwencjonalnego lub FHA. Jeśli nie masz, ta sama historia terminowych spłat nadal liczy się przy hipotece na ITIN (Krok 4).

Krok 2: Odłóż wkład własny (i poznaj swoją prawdziwą kwotę)

Ile odłożyć, zależy od kredytu, z którego ostatecznie skorzystasz:

W skrócie:

Oprócz wkładu własnego odłóż też na koszty finalizacji, zwykle w przedziale 2–5% ceny zakupu domu (CFPB). Zamiana mglistego "kiedyś" na konkretną kwotę sprawia, że cel staje się realny. Narzędzia YPA-FINANCE do budżetowania i przepływów finansowych pomogą Ci ustalić tę kwotę i ją osiągnąć, w Twoim własnym języku.

Krok 3: Przygotuj dokumenty

To właśnie tutaj wnioski nowych imigrantów najczęściej utykają, więc przygotuj je na długo przed złożeniem wniosku. Kredytodawcy zazwyczaj oczekują:

Dokładne wymagania różnią się w zależności od kredytodawcy; to typowy zestaw, a nie gwarancja. Zebranie go wcześnie jest częścią gotowości, a nie pośpiechem w ostatniej chwili.

Krok 4: Wiedz, do której drogi się przygotowujesz (SSN czy ITIN)

Znajomość wymagań z wyprzedzeniem kształtuje to, ile oszczędzasz i co gromadzisz, a o to właśnie chodzi w przygotowaniu:

Gdy Twoja zdolność kredytowa, oszczędności i dokumenty będą na miejscu, kolejnym krokiem jest poproszenie kredytodawcy o zweryfikowane wstępne zatwierdzenie. To moment, w którym Twoje przygotowanie się opłaca, i naturalne zakończenie procesu gotowości.

Harmonogram gotowości

Tempo każdego jest inne, ale kolejność rzadko się zmienia:

Słowo o pomocy w pokryciu wkładu własnego

Wiele stanów i miast prowadzi programy pomocy w pokryciu wkładu własnego (DPA), a niektóre obsługują też kupujących po raz pierwszy o skromnych dochodach. Uprawnienia dla kredytobiorców bez SSN bardzo się różnią w zależności od programu, więc nie zakładaj ani że się kwalifikujesz, ani że nie. Sprawdź zasady konkretnego programu wcześnie, jeszcze podczas oszczędzania, i zapytaj zatwierdzonego przez HUD doradcę mieszkaniowego, aby każda pomoc była wpisana w Twój plan, a nie odkryta zbyt późno. Takiego doradcę znajdziesz przez wyszukiwarkę doradców mieszkaniowych CFPB.

Kilka błędów w przygotowaniach, których warto unikać

Kilka nawyków po cichu cofa nowych imigrantów, a każdego z nich da się uniknąć:

Częste pytania

Jakiej oceny kredytowej potrzebuję, by być gotowym na kupno domu?

Nie ma jednej magicznej liczby, ale im silniejsza i dłuższa Twoja historia terminowych spłat, tym lepsze masz opcje i oprocentowanie. Buduj ją kartą kredytową lub produktem budującym kredyt spłacanym w całości co miesiąc; terminowe spłaty to około 35% wyniku FICO.

Ile powinienem odłożyć przed kupnem domu jako nowy imigrant?

Planuj wkład własny plus koszty finalizacji. Wkład własny wynosi od około 3% (kredyt konwencjonalny) lub 3.5% (FHA) dla posiadaczy SSN do mniej więcej 10–20% przy kredytach na ITIN, a do tego 2–5% ceny na koszty finalizacji.

Czy mogę przygotować się finansowo bez numeru Social Security?

Tak. Hipoteki na ITIN pozwalają używać Individual Taxpayer Identification Number zamiast numeru SSN. Zwykle oczekują większego wkładu własnego i więcej dokumentów, więc przygotuj się na to, oszczędzając i gromadząc dokumenty.

Jakie dokumenty powinienem przygotować z wyprzedzeniem?

Zazwyczaj około dwóch lat zeznań podatkowych i historii zatrudnienia, aktualne odcinki wypłat, kilka miesięcy wyciągów bankowych, a dla kredytobiorców z ITIN historię płatności rachunków bankowych i za media zamiast oceny kredytowej opartej na SSN.

Ile czasu zajmuje przygotowanie finansowe?

Często rok lub dłużej, głównie dlatego że ocena kredytowa pojawia się po około sześciu miesiącach, a umacnia się jeszcze dłużej. Oszczędzanie i przygotowanie dokumentów mogą biec równolegle, więc wczesne rozpoczęcie wszystkich trzech rzeczy skraca czas oczekiwania.