Как финансово подготовиться к покупке жилья новичку

Финансовая готовность к покупке жилья в США сводится к трём вещам, которые в вашей власти задолго до разговора с кредитором: создать кредитную историю, накопить первоначальный взнос и привести документы в порядок. Это верно и если у вас есть номер социального страхования, и если у вас только ITIN. Вот как подготовиться шаг за шагом, чтобы, когда вы всё же подадите заявку, вы делали это с позиции силы.

Большинству новичков отказывают в жилищном кредите не в день закрытия сделки. Они недотягивают гораздо раньше, потому что финансовая основа не была заложена или они так и не почувствовали себя достаточно готовыми, чтобы начать. Эта основа полностью в ваших руках, и вы можете начать за годы до того, как сделаете предложение о покупке. Это руководство о том, как подготовиться, а не о механике дня сделки. Когда подготовка завершена и вы хотите увидеть, как эта кредитная история превращается в кредит, сопутствующая статья о том, как кредитная карта ведёт к ипотеке, подробно описывает этот путь.

Шаг 1. Создайте кредитную историю, которую захочет видеть кредитор

Ипотечный кредитор хочет видеть доказательства того, что вы брали в долг и надёжно возвращали. Без истории в США вы начинаете с нуля, и самый распространённый способ её создать — кредитная карта или продукт для построения кредитной истории, используемый ответственно: платите вовремя, каждый раз, и держите баланс значительно ниже лимита. История своевременных платежей — самый весомый фактор кредитного рейтинга в США, около 35% рейтинга FICO (myFICO). Рейтинг обычно появляется примерно через шесть месяцев отчётности, затем укрепляется в течение года-двух. Полная механика описана в статье как создать кредитную историю с нуля.

Если у вас есть SSN, это стандартный путь к обычному или FHA-кредиту. Если его нет, та же история своевременных платежей всё равно учитывается при ITIN-ипотеке (шаг 4).

Шаг 2. Накопите первоначальный взнос (и узнайте свою реальную сумму)

Сколько копить, зависит от кредита, который вы в итоге выберете:

Коротко:

Копите и на расходы по закрытию сделки сверх первоначального взноса, обычно в диапазоне 2–5% от покупной цены жилья (CFPB). Превращение расплывчатого «когда-нибудь» в конкретную сумму — это то, что делает цель реальной. Инструменты бюджетирования и контроля денежного потока YPA-FINANCE помогут вам определить эту сумму и достичь её на родном языке.

Шаг 3. Приведите документы в порядок

Именно здесь заявки новичков чаще всего застревают, поэтому готовьте документы заранее. Кредиторы обычно хотят:

Точные требования различаются у разных кредиторов; это типичный набор, а не гарантия. Собрать его заранее — часть готовности, а не суета в последнюю минуту.

Шаг 4. Поймите, к какому пути вы готовитесь (SSN или ITIN)

Знание требований заранее определяет, сколько вы копите и что собираете, в чём и состоит весь смысл подготовки:

Когда кредитная история, накопления и документы на месте, следующий шаг — попросить у кредитора подтверждённое предварительное одобрение. Это момент, когда ваша подготовка окупается, и естественное завершение этапа готовности.

График готовности

У каждого свой темп, но порядок меняется редко:

Замечание о помощи с первоначальным взносом

Многие штаты и города ведут программы помощи с первоначальным взносом (DPA), а некоторые также обслуживают покупателей первого жилья со скромными доходами. Право на участие для заёмщиков без SSN сильно различается в зависимости от программы, поэтому не предполагайте ни что вы подходите, ни что нет. Изучите правила конкретной программы заранее, пока вы ещё копите, и обратитесь к одобренному HUD жилищному консультанту, чтобы любая помощь была заложена в ваш план, а не обнаружена слишком поздно. Найти такого консультанта можно через поиск жилищных консультантов от CFPB.

Несколько ошибок готовности, которых стоит избегать

Горстка привычек незаметно тормозит новичков, и каждой из них можно избежать:

Частые вопросы

Какой кредитный рейтинг нужен, чтобы быть готовым к покупке жилья?

Единого волшебного числа нет, но чем сильнее и длиннее ваша история своевременных платежей, тем лучше ваши варианты и ставка. Стройте её с помощью кредитной карты или продукта для построения кредитной истории, погашаемого полностью каждый месяц; своевременные платежи составляют около 35% рейтинга FICO.

Сколько нужно накопить перед покупкой жилья новичку?

Планируйте первоначальный взнос плюс расходы по закрытию сделки. Взносы варьируются от примерно 3% (обычные) или 3.5% (FHA) для обладателей SSN до приблизительно 10–20% для ITIN-кредитов, плюс ещё 2–5% от цены на расходы по закрытию.

Можно ли финансово подготовиться без номера социального страхования?

Да. ITIN-ипотека позволяет использовать индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика вместо SSN. Обычно она предполагает больший первоначальный взнос и больше документов, поэтому готовьтесь к этому, пока копите и собираете записи.

Какие документы стоит подготовить заранее?

Обычно это примерно две налоговые декларации за два года и трудовая история, недавние расчётные листки, банковские выписки за несколько месяцев и, для заёмщиков с ITIN, история платежей по банку и коммунальным счетам вместо кредитного досье на основе SSN.

Сколько времени занимает финансовая подготовка?

Часто год или больше, в основном потому что кредитной истории нужно около шести месяцев, чтобы появиться, и дольше, чтобы окрепнуть. Накопления и подготовку документов можно вести параллельно, поэтому ранний старт по всем трём направлениям и сокращает ожидание.